住宅ローン控除の初年度の確定申告｜計算明細書の書き方と必要書類【令和8年分】

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、入居した年分（初年度）は確定申告をしないと受けられません。会社員でも、年末調整で控除できるのは2年目以降です。初年度は確定申告書に「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」と、登記事項証明書や売買契約書の写しなどを添えて提出します。

令和8年中に入居した人の場合、申告期限は令和9年3月15日（月）です。ただし、給与所得者などの還付申告は期限に関係なく、翌年1月1日から5年間提出できます（出典: 国税庁「申告と納税」、国税庁 No.2030 還付申告）。

この記事で分かること

• 初年度は確定申告、2年目以降は年末調整になる理由と手続の違い
• 初年度の必要書類一覧（調書方式・証明書方式の違い、住宅の区分ごとの追加書類）
• 計算明細書の書き方を欄ごとに整理（年末残高・取得対価・補助金・居住用割合・限度額）
• 確定申告書第一表・第二表への転記と、e-Taxで出すときの手順
• 架空の数値で検算した記入例3つと、現場で多い誤り
• 書類の突合や案内文づくりをAIで時短する箇所と、その注意点

なお、計算明細書の様式は本記事執筆時点（令和8年10月）で公表済みの令和7年分の様式に基づいて説明しています。国税庁は令和8年9月の国税システム更改で一部の申告書の様式を変更しているため（出典: 国税庁「国税システムの更改について」）、令和8年分の様式と手引きが公表されたら欄番号を確認してください。

住宅ローン控除の初年度は確定申告が必要｜2年目以降との違い

国税庁のタックスアンサーは、手続が「控除を受ける最初の年分と2年目以後の年分とでは異なります」と明記しています。最初の年分は、計算明細書と添付書類をつけた確定申告書を所轄税務署長へ提出する必要があります（出典: 国税庁 No.1211-1）。

初年度に要件確認をまとめて行う設計なので、ここで住宅の区分や取得対価を誤ると、その後の年分にも誤りが引き継がれます。2年目以降に勤務先へ出す「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」の書き方は、年末調整2年目以降の住宅借入金等特別控除申告書の書き方で欄ごとに解説しています。

初年度の確定申告はいつまで？期限と還付申告の5年ルール

令和8年分の所得税の確定申告期限は令和9年3月15日（月）で、窓口での相談・受付は令和9年2月16日（火）からです。還付申告は令和9年2月15日以前でも受け付けられます（出典: 国税庁「申告と納税」）。

• 年末調整済みの会社員: 住宅ローン控除の申告は還付申告になるのが通常で、令和9年1月1日から5年間提出できます。
• 事業所得・不動産所得がある人など、もともと確定申告義務がある人: 令和9年3月15日までに、確定申告書に計算明細書を添えて提出します。
• 入居が12月でも: 12月31日まで引き続き住んでいれば、その年分が初年度です（新築等の日から6か月以内の入居も要件）。

実務では「初年度を出し忘れて2年目の年末調整で気づく」ケースが少なくありません。この場合、勤務先では控除できないため、まず初年度分の還付申告を出し、税務署から証明書兼申告書を受け取る流れに戻します。すでに提出した申告の内容を直す手続は、更正の請求書の書き方と5年の期限も参考にしてください（適用の可否は個別の事情で確認が必要です）。

初年度の確定申告の必要書類一覧【新築・中古共通】

新築・新築住宅の購入の場合、国税庁が示す共通の提出書類は次のとおりです（出典: 国税庁 No.1211-1）。中古住宅は耐震基準に関する書類などが加わるため、国税庁 No.1211-3もあわせて確認します。

住宅の区分ごとに追加で必要な書類

認定住宅等で控除を受けるときは、共通書類に加えて省エネ性能などを証する書類が必要です（出典: 国税庁 No.1211-1）。

• 認定長期優良住宅: 認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書（またはその写し）か認定長期優良住宅建築証明書
• 認定低炭素住宅: 認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書（またはその写し）か認定低炭素住宅建築証明書
• ZEH水準省エネ住宅: 住宅省エネルギー性能証明書、または建設住宅性能評価書の写し
• 省エネ基準適合住宅: 住宅省エネルギー性能証明書、建設住宅性能評価書の写し、または検査済証の写し（検査済証は令和8年1月1日以降に入居した場合）

調書方式なら年末残高証明書が不要になる範囲

令和4年度税制改正で、金融機関が税務署へ「年末残高調書」を出し、国税当局から納税者へ残高情報を提供する調書方式が導入されました。ただし、金融機関がシステム対応できない場合は従来の証明書方式を続けられる経過措置があり、両方式が併存しています（出典: 国税庁「住宅ローン控除の適用に係る手続について」）。

調書方式に対応した金融機関から借り、その金融機関に「住宅ローン控除の適用申請書」を出している場合、国税庁Q&Aの添付書類一覧には年末残高等証明書が含まれていません。年末残高はマイナポータル等で確認できます。調書方式に対応していない借入れが別にあれば、その分の証明書は必要です（出典: 国税庁「住宅借入金等特別控除に関するQ&A」Q11）。

• 計算明細書に調書方式である旨を記載すると、家屋の請負・売買契約書の写しの添付を省略できます（土地の売買契約書など、省略できないものもあるためQ16の表で確認）。省略した場合も、申告期限等から5年間は提出・提示を求められることがあるので保管が必要です（同Q&A Q16）。
• 登記事項証明書は、計算明細書に「不動産番号」を書くか、登記事項証明書の写しを添付することで代えられます（同Q&A Q11）。
• 対応金融機関は国税庁の「調書方式」に対応した金融機関の一覧で確認します。

令和8年入居の控除額と限度額の要点

控除額は「年末残高等×0.7％」で、住宅の区分と入居年に応じた限度額があります。年末残高等とは、年末残高と取得対価の額（補助金等・贈与の特例を受けた資金を差し引いた額）のいずれか少ない方です。100円未満は切り捨てます（出典: 国税庁 No.1211-1、No.1211-3）。

• 特例対象個人（40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、19歳未満の扶養親族がいる人）は、認定住宅等の上限が上乗せされます（新築の認定住宅で年35万円など）。判定は入居年の12月31日の現況です。
• （注）新築のその他の住宅でも、令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの等は、年14万円上限・10年で控除を受けられます。
• 合計所得金額は原則2,000万円以下。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は合計所得金額1,000万円以下が要件で、令和8年1月1日以降に入居した場合は特例対象個人の上乗せを使えません。

令和8年度税制改正で、適用期限は令和12年入居分まで5年延長され、省エネ性能の高い中古住宅の限度額引上げや控除期間13年への拡充などが行われました（出典: 国土交通省「住宅ローン減税」、財務省「住宅税制に関する資料」）。所得税から引ききれない額は、所得税の課税総所得金額等の5％（最高9.75万円）の範囲で翌年度の個人住民税から控除されます。入居年ごとの限度額の全体像は住宅借入金等特別控除申告書の書き方の限度額表にまとめています。

計算明細書の書き方｜欄ごとの記入手順

計算明細書は一面で年末残高等を求め、二面の算式で控除額を計算する構成です。以下は令和7年分の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書の書き方」の欄名に沿った手順です。

手順1: 新築又は購入した家屋等に係る事項（一面「2」）

• 居住開始年月日、契約日・契約区分、取得対価の額、床面積を、登記事項証明書と契約書から書き写します。
• 令和7年分の書き方では、令和5〜7年に入居した場合の契約区分は「1」（新築・新築購入）「3」（買取再販）「4」（中古）です。令和8年分の区分番号は様式公表後に確認します。
• 土地分のローンがあるときだけ「土地等に関する事項」欄を書きます。「不動産番号」欄には登記事項証明書の不動産番号を書きます。
• 補助金等を受けた場合はその額を所定の欄に書きます。家屋と土地のどちらへの補助か明らかでなければ、書き方の算式で按分します。

手順2: 家屋や土地等の取得対価の額（一面「4」）

取得対価から補助金等と、住宅取得等資金の贈与の特例を受けた額を差し引きます。贈与資金を家屋と土地の両方に充てたときは、書き方に示された算式で家屋分と土地分に区分します。贈与税側の書類は贈与税の申告書の書き方と添付書類で確認できます。

手順3: 消費税額等・特例対象個人に係る事項（一面「5」「6」）

令和7年分の書き方では、「5」の消費税額等の欄は令和4年以前の入居者向けです。「6」の特例対象個人の区分は、令和7年分では「7」（年齢要件）「8」（19歳未満の扶養親族）「9」（両方）でした。令和8年入居分は様式が改められる可能性があるため、公表後に確認してください。

手順4: 住宅借入金等の年末残高（一面「7」）

• ⑤欄に、年末残高等証明書か、調書方式で国税当局から提供された残高情報の年末残高を書きます。複数の金融機関から借りていれば、すべてを合計します。
• ⑤欄の区分は、すべて調書方式なら「1」、一部だけ調書方式なら「2」です。この記載が家屋の契約書の写しを省略するための条件にもなります。
• ⑨欄の居住用割合は小数点以下第2位を切り上げます。店舗併用住宅などで按分するときに使います。
• ⑪欄は限度額で、年末残高等が限度額を超えれば限度額で止めます。

手順5: 二面の算式で控除額を計算し、⑳欄へ

二面は住宅の区分ごとに番号が分かれています（令和7年分では1＝認定住宅、3＝ZEH水準省エネ住宅、4＝省エネ基準適合住宅、5＝その他の住宅）。該当する算式を1つだけ使い、結果を一面の⑳欄へ転記します。連帯債務があるときは「（付表）連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」で自分の負担分を出してから⑤欄に書きます。連帯債務の割合の考え方は既存記事に譲ります。

手順6: 確定申告書の第一表・第二表へ転記する

計算明細書の⑳欄の金額を、確定申告書第一表「税金の計算」欄の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除」に転記します。第二表の「特例適用条文等」欄には居住開始年月日等を書きます。書き方の詳細は「確定申告の手引き」で確認するよう案内されています（出典: 国税庁「計算明細書の書き方」令和7年分）。

• 控除額が所得税額を上回っても、所得税はゼロで止まります。残りは翌年度の住民税で控除されます。
• 住民税側で市区町村へ申告する必要はありません。税務署へ申告した情報を市区町村が把握して控除する仕組みです（出典: 総務省「個人住民税の住宅ローン控除」）。
• 初年度は医療費控除やふるさと納税（寄附金控除）と同時に申告することが多い年です。医療費控除の明細書の書き方もあわせて確認しておくと、顧問先からの質問に一度で答えられます。

e-Taxで提出する手順と添付書類の送り方

国税庁の確定申告書等作成コーナーでは、収入や所得控除に続けて税額控除として住宅借入金等特別控除の内容（居住開始年月日・住宅の区分・取得対価・年末残高など）を入力すると、計算明細書の内容を含めた申告データが作られます。画面の構成は年分ごとに変わるため、令和8年分は公開後の画面で確認してください。

1. 事前準備（入居した年のうちに）: 調書方式の場合、マイナポータル連携で年末残高を自動入力するには、居住を開始した年内にe-Taxからの情報取得を希望しておく必要があります（出典: 国税庁「住宅ローン控除の適用に係る手続について」）。
2. 入力: 住宅の区分は証明書の種類と一致させます。補助金の額と贈与の特例の額を忘れずに入れます。
3. 添付書類の送信: 登記事項証明書、請負・売買契約書の写し、年末残高等証明書（適用1年目のみ）、補助金等の額を証する書類、住宅省エネルギー性能証明書などはPDFのイメージデータで提出できます（出典: e-Tax「イメージデータで提出可能な添付書類」令和8年4月）。
4. 原本の扱い: イメージデータで提出した添付書類は、原本の保存が不要とされています（出典: 確定申告書等作成コーナー「所得税の添付書類のイメージデータによる提出について」）。ただし、調書方式で添付を省略した契約書は別で、手元に保管します。

イメージデータで送らない場合は、添付書類を郵送か持参で税務署へ届けます。送信漏れが多いのは補助金の決定通知書と省エネ性能の証明書なので、送信前のチェック項目に入れておくと安全です。

記入例3ケース（架空の数値で検算）

ケース1: 新築ZEH水準省エネ住宅・特例対象個人（35歳・配偶者あり）

課税総所得金額を300万円とすると、算出所得税額は300万円×10％−97,500円＝202,500円です。控除額308,000円のうち202,500円で所得税はゼロになり、残り105,500円は住民税側へ回ります。住民税の上限は300万円×5％＝15万円と9.75万円の少ない方なので、住民税から控除されるのは97,500円、8,000円は控除しきれません。

ケース2: 中古の省エネ基準適合住宅・特例対象個人に該当しない

取得対価2,100万円（補助金なし）、年末残高2,300万円とします。年末残高等は少ない方の2,100万円ですが、限度額2,000万円で止まります。控除額は2,000万円×0.7％＝140,000円です。「残高×0.7％＝161,000円」と書いてしまう誤りが典型です。

ケース3: 新築の「その他の住宅」（令和6年に建築確認）

令和8年に入居した新築のその他の住宅（省エネ基準を満たさない住宅）は、令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの等を除き、控除の対象外です（出典: 国税庁 No.1211-1）。建築確認が令和6年なら控除額は0円です。省エネ性能の証明書が取れるかを工務店に確認するのが先です。

初年度の計算明細書で多い誤り

1. 補助金を取得対価から引いていない: 国や地方公共団体の補助金等は取得対価から控除します。
2. 贈与の特例を受けた資金を引いていない: 住宅取得等資金の贈与の特例を受けた額も差し引きます。
3. 年末残高と取得対価の少ない方を使っていない: ケース2のように、取得対価の方が少ないことがあります。
4. 住宅の区分と証明書が合っていない: 証明書がないのに認定住宅やZEH水準で計算するのは誤りです。
5. 特例対象個人の判定日を間違える: 入居年の12月31日の現況で判定します。
6. 床面積を共有持分で判定する: 共有でも建物全体の床面積で判定します。マンションは登記上の専有部分の面積です。
7. 連帯債務の付表を出していない: 夫婦の連帯債務では付表で自分の負担分を出します。
8. 親族や知人からの借入金を含めている: 対象外です。勤務先からの借入れも、無利子や0.2％未満の利率なら対象外です。
9. 調書方式なのに⑤欄の区分を空欄にする: 契約書の写しの添付省略の前提が崩れます。
10. 新築のその他の住宅を対象と思い込む: 令和6年以降に建築確認を受けた新築は原則対象外です。

初年度の住宅ローン控除でAIを使える作業と使ってはいけない判断

実務でAIが効くのは、書類の数字を突き合わせる作業と、顧問先向けの文章づくりです。一方、限度額・控除期間・要件の当てはめは改正が毎年のようにあり、AIの回答をそのまま使うのは危険です。数値は必ず国税庁のタックスアンサーと様式で確認します。

書類の突合には、次のようなプロンプトが使えます。

あなたは税理士事務所のスタッフです。以下は住宅ローン控除の初年度申告に使う書類から
転記した数値です（個人名・住所・口座番号は伏せています）。
・売買契約書の家屋の取得対価：【金額】、土地：【金額】
・登記事項証明書の床面積：【㎡】、持分：【割合】
・年末残高（家屋分／土地分）：【金額】／【金額】
・補助金の交付決定額：【金額】
・住宅の区分（証明書の種類）：【区分】
計算明細書に記入する「年末残高等」と控除額の計算過程を表で示し、
書類間で食い違う箇所と、確認すべき質問を箇条書きで挙げてください。
限度額は私が国税庁の表で確認するので、仮の値として【限度額】を使ってください。

限度額を人が指定してAIには計算と矛盾探しだけをさせるのがコツです。「限度額も調べて」と頼むと、改正前の数字が混ざることがあります。

個人情報をAIに入れない

• 氏名・住所・マイナンバー・不動産番号・口座番号・借入番号は入力しない。数値と区分だけを転記する。
• 登記事項証明書や契約書の画像をそのまま貼り付けない。必要な数字だけを抜き出す。
• 事務所で利用規約・データの取扱いを確認したツールだけを使う。

士業AIの税務AIは、国税庁などの公的な資料を根拠に回答し、参照元のリンクを示すので、限度額や要件を一次情報で確かめる作業の補助に使えます。申告書チェックや税法調査の使い方は税理士AIのページで、生成AI全般の使い方と日税連のガイドラインは税理士のAI活用完全ガイドで紹介しています。年末調整の時期の使い方は年末調整の書き方とAI下書き術が参考になります。

よくある質問

Q. 会社員でも初年度は確定申告が必要ですか？

必要です。給与所得者が年末調整で控除できるのは2年目以後の年分で、最初の年分は確定申告書を提出します（出典: 国税庁 No.1211-1）。

Q. 令和8年に入居した場合、いつまでに申告すればよいですか？

確定申告義務がある人は令和9年3月15日（月）までです。還付申告だけの人は、令和9年1月1日から5年間提出できます。

Q. 年末残高証明書が届きません。

借入先が調書方式に対応していれば、証明書は発行されず、残高はマイナポータル等で確認します。対応状況は国税庁の金融機関一覧で確認してください。

Q. 夫婦でペアローンや連帯債務にしています。

それぞれが自分の借入れについて計算明細書を作ります。連帯債務の場合は付表で各自の負担割合に応じた年末残高を出します。

Q. 所得税が少なく、控除額を使い切れません。

使い切れない額は、所得税の課税総所得金額等の5％（最高9.75万円）の範囲で翌年度の住民税から控除されます。住民税の手続は原則不要です。

Q. 2年目以降も確定申告が必要ですか？

給与所得者は、税務署から届く証明書兼申告書を勤務先へ出せば年末調整で控除できます。手順は住宅借入金等特別控除申告書の書き方（年末調整2年目以降）で解説しています。

まとめ｜初年度は書類の突合で9割が決まる

• 初年度は確定申告が必須。令和8年入居分の期限は令和9年3月15日、還付申告なら5年間
• 必要書類は「計算明細書＋登記事項証明書＋契約書の写し」が基本。調書方式なら年末残高証明書は不要（対応外の借入れは除く）
• 年末残高等は残高と取得対価の少ない方。補助金・贈与の特例の額を差し引く
• 令和8年入居の新築「その他の住宅」は原則対象外。区分は証明書で決める
• 令和8年分の様式は公表後に欄番号を確認する
• AIには突合と文章づくりを任せ、限度額・要件は一次情報で人が確認する

参考文献

• 国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
• 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
• 国税庁 住宅借入金等特別控除に関するQ&A（調書方式の添付書類 Q11・Q16）
• 国税庁 住宅ローン控除の適用に係る手続について（調書方式）
• 国税庁 「調書方式」に対応した金融機関の一覧
• 国税庁 （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書の書き方（令和7年分）
• 国税庁 No.2030 還付申告
• 国税庁 暮らしの税情報「申告と納税」（令和8年度版）
• 国税庁 国税システムの更改について
• e-Tax イメージデータで提出可能な添付書類（所得税確定申告等・令和8年4月）
• 確定申告書等作成コーナー 所得税の添付書類のイメージデータによる提出について
• 総務省 個人住民税の住宅ローン控除
• 国土交通省 住宅ローン減税
• 財務省 住宅税制に関する資料（住宅ローン控除の見直し・令和8年度改正）